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재개발·재건축 현장에서 이미 확정됐던 공사비가 사업 진행 중에 다시 오르는 일이 반복되고 있습니다. 원자재 가격 급등세는 다소 잡혔다지만, 인건비·금융비용·설계변경이라는 복합 변수가 살아 있는 탓입니다. 솔직히 저는 이 뉴스를 처음 봤을 때 단순한 건설사 이익 챙기기쯤으로 생각했습니다. 그런데 예전에 제가 건설 관련 사업 현장에서 초기 예산을 잡아두고도 예상치 못한 자재비 상승과 현장 변수에 치이던 기억이 떠오르면서, 이게 생각보다 훨씬 복잡한 문제라는 걸 다시 실감했습니다.
사업 배경: 계약서에 도장 찍었는데 왜 또 오르나
GS건설이 시공 중인 대전 문화동8구역 재개발 사례를 보면 상황이 선명하게 보입니다. 2022년 최초 계약 당시 2337억 원이었던 공사비가 2024년에 3006억 원으로 한 차례 오른 뒤, 올해 다시 3091억 원으로 조정됐습니다. 최초 계약과 비교하면 754억 원, 증가율로는 32.3%입니다. 가구 수도, 층수도, 동 수도 그대로인데 계약금액만 두 차례 바뀐 겁니다.
직접 겪어보니 이런 상황이 꼭 누군가의 잘못만은 아닙니다. 초기 계약을 맺는 시점과 실제 공사가 본격화되는 시점 사이에는 짧게는 1~2년, 길게는 3~4년이 벌어지는데, 그 사이 시장이 완전히 달라지는 경우가 허다합니다. 여기서 물가변동 조항, 즉 에스컬레이션(Escalation) 조항이 핵심이 됩니다. 에스컬레이션 조항이란 계약 이후 자재비·인건비 등이 일정 수준 이상 변동할 경우 계약금액을 재조정할 수 있도록 허용하는 조건을 말합니다. 이 조항이 계약서에 얼마나 구체적으로 명시돼 있느냐에 따라 이후 협상 방향이 완전히 갈립니다.
대우건설이 맡은 서울 중구 수표구역은 조금 다릅니다. 최고층수가 23층에서 33층으로 높아지고 연면적도 약 47% 늘어나는 사업 규모 확대가 계약금액 증액에 직접 영향을 줬습니다. 2408억 원이었던 계약이 5232억 원으로 올랐지만, 이 경우를 단순 원가 상승으로 보기는 어렵습니다. 이처럼 증액의 성격부터 구별해야 실제 부담이 얼마나 되는지 가늠할 수 있습니다.
- 문화동8구역(GS건설): 사업 외형 유지, 계약금액 두 차례 조정 — 최초 대비 +32.3%
- 수표구역(대우건설): 층수·연면적 확대 동반 — 사업 규모 자체가 커진 경우
- 대조1구역(현대건설): 설계변경·공사중단·공기연장·물가변동이 복합 반영 — 총공사비 +44%
비용 분석: 진정된 건 자재비뿐, 나머지는 여전히 살아 있다
원자재 가격이 고점을 찍고 내려왔다는 소식이 들려온 게 벌써 꽤 됐습니다. 그런데 현장 분위기가 왜 아직도 팽팽한 걸까요. 제가 건설 프로젝트 인근에서 일하며 느꼈던 건 이겁니다. 자재비보다 인건비 상승 속도가 훨씬 끈질기다는 것. 숙련공 한 명을 구하는 비용이 2~3년 전과 비교해 체감상 30% 가까이 달라졌는데, 이건 자재값처럼 국제 원자재 시황이 좋아진다고 바로 내려가는 항목이 아닙니다.
출처: 영국왕립감정평가사협회(RICS)가 올해 1분기에 발표한 조사 결과를 보면 이 감각이 수치로 확인됩니다. 응답자의 71%가 자재비를 주요 사업 제약 요인으로 꼽았고, 41%는 숙련인력 부족을 지목했습니다. 여기서 숙련인력(Skilled Labor)이란 철근·거푸집·마감 등 특정 공종에 전문성을 갖춘 현장 기술자를 의미합니다. 단순 노무 인력으로는 대체가 어렵기 때문에 수요가 몰리면 단가가 가파르게 오르는 구조입니다.
금융비용도 빠뜨릴 수 없습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF)이란 사업 자체의 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식으로, 정비사업에서는 거의 표준적으로 활용됩니다. 공사 기간이 늘어날수록 이 PF 이자 부담이 눈덩이처럼 커지는데, 대조1구역처럼 공사가 한 차례 중단됐다 재개된 현장은 이 금융비용 증가분이 협상 테이블 위에서 상당한 비중을 차지하게 됩니다. 지난해 5월 기준 주요 건설사 변경계약 26건을 집계한 결과, 전체 계약금액은 12조 1447억 원에서 16조 9299억 원으로 39.4% 증가했습니다(출처: 금융감독원 전자공시시스템(DART)). 이 수치에는 해외 철도 등 정비사업 이외의 공사도 포함돼 단순 비교는 어렵지만, 방향성만큼은 분명하게 읽힙니다.
제 경험상 이런 비용 구조를 제대로 모르는 상태에서 초기 계약서에 도장을 찍으면 이후에 조합이든 발주처든 반드시 뒤통수를 맞습니다. 중동 정세가 안정된다 해도 유가·환율·운송비라는 변수가 연동돼 있어, 공사비 상승 압력이 단기에 해소될 가능성은 낮아 보입니다.
분쟁 전망: 투명한 기준 없이는 조합과 시공사 모두 진다
시공사와 발주처 혹은 조합 사이에 비용 증액 기준을 두고 의견이 엇갈리면 어떻게 되는지, 저는 가까이서 본 적이 있습니다. 처음엔 서로 합리적인 척 대화를 하다가, 어느 순간 사업이 멈춥니다. 공사중단은 양쪽 모두에게 손해인데도 협상이 깨지는 이유는 하나입니다. 계약 단계에서 변경 기준을 명확히 정해두지 않았기 때문입니다.
업계 전문가들은 공사비 증액률 수치 하나만 보고 단편적으로 비교하는 방식 자체가 문제라고 지적합니다. 공사 범위가 바뀌었는지, 계약 변경이 몇 차례 이뤄졌는지, 각 변경의 사유가 무엇인지를 종합적으로 봐야 실제 원가 부담이 얼마나 되는지 파악할 수 있습니다. 사업 규모 확대분까지 단순 원가 상승으로 분류하면 공사비 부담이 실제보다 과장되는 오류가 생깁니다.
그렇다면 방향은 비교적 분명합니다. 분쟁조정(Dispute Resolution) 체계부터 정비해야 합니다. 분쟁조정이란 소송으로 가기 전에 중립적인 제3자가 갈등 당사자 간 합의를 이끌어내는 절차를 말하는데, 정비사업처럼 조합과 시공사의 이해관계가 복잡하게 얽힌 구조에서는 이 기구가 제대로 작동해야 사업이 멈추는 상황을 막을 수 있습니다. 정부가 공사비 분쟁조정 기구를 지금보다 적극적으로 활성화해야 한다고 보는 시각이 늘어나는 것도 이 때문입니다.
결국 가장 실용적인 해법은 계약 단계에서 물가변동과 설계변경에 대한 반영 기준을 구체적으로 명시하고, 변경 사유와 산출 내역을 조합원에게 투명하게 공개하는 것입니다. 이건 시공사만을 위한 요구가 아닙니다. 조합 입장에서도 나중에 추가분담금이 얼마나 더 나올지 예측 가능한 환경을 만드는 일이기도 합니다. 솔직히 이 부분이 제대로 지켜진다면, 지금처럼 계약 이후에 갈등이 불거지는 사례는 상당히 줄어들 것이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 재개발 공사비가 계약 후에도 오를 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 계약서에 물가변동 조항이나 설계변경 조항이 포함돼 있으면 사업 진행 중에 계약금액을 재조정할 수 있습니다. 실제로 GS건설의 대전 문화동8구역 사례처럼 가구 수와 층수가 그대로인데도 공사비가 두 차례 오른 경우가 있습니다. 계약 단계에서 이 조항이 얼마나 구체적으로 명시됐는지가 나중에 결정적인 차이를 만듭니다.
Q. 공사비 증액되면 조합원 부담도 늘어나나요?
A. 직결됩니다. 총공사비가 오르면 사업비 전체가 늘어나고, 그 차액은 추가분담금이라는 형태로 조합원에게 청구될 수 있습니다. 공사비 조정이 시공사의 원가 부담과 공사중단 위험을 줄여주는 효과는 있지만, 조합원 입장에서는 분양가 상승이나 추가 납부금 증가로 이어질 수 있어 양날의 검입니다.
Q. 사업 규모가 커진 경우와 단순 원가 상승은 어떻게 구분하나요?
A. 층수·연면적·가구 수 같은 사업 외형이 바뀌었는지 먼저 확인해야 합니다. 수표구역처럼 층수가 23층에서 33층으로 올라가고 연면적이 47% 늘었다면, 그 증액분은 단순 자재비 상승이 아니라 공사 범위 자체가 커진 결과입니다. 반면 문화동8구역처럼 사업 외형은 그대로인데 금액만 오른 경우가 순수한 원가 상승에 가깝습니다. 이 둘을 구별하지 않으면 공사비 부담이 실제보다 과장될 수 있습니다.
Q. 공사비 분쟁이 생기면 어디서 조정받을 수 있나요?
A. 현재는 건설분쟁조정위원회나 법원 소송을 통해 해결하는 것이 일반적입니다. 다만 정비사업 특성상 조합·시공사·조합원 간 이해관계가 복잡해 조정까지 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다. 업계에서는 정부가 정비사업 전담 분쟁조정 기구를 보다 적극적으로 운영해 사업 중단 사태를 예방해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.
결론
재개발·재건축 현장의 공사비 증액은 어느 한 쪽의 일방적인 욕심으로 보기 어렵습니다. 자재비·숙련인력 부족·금융비용이라는 구조적 압력이 복합적으로 쌓인 결과이고, 당분간 이 압력이 사라질 가능성은 낮아 보입니다. 제 경험상 이런 갈등은 결국 초기 계약을 얼마나 정밀하게 설계했느냐에서 판가름 납니다.
재개발 조합원이라면 공사비 변경 공시가 나올 때마다 증액률 숫자 하나만 보지 말고, 사업 외형이 바뀌었는지와 변경 사유 산출 내역이 공개됐는지를 같이 확인하는 습관이 필요합니다. 시공사와 조합이 서로 위험을 분담하는 합리적인 기준을 계약 단계에서 먼저 합의해두는 것, 그게 결국 초기 계약금액과 최종 공사비 사이의 간격을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.